サブリースはそこまで悪い物なのか?

サブリースについて、誤解や思い込みって結構多いように感じます。いい意味でも悪い意味でも。そこで、思いつくものを上げてみます。

 

メリット(あるいは良いサブリース会社)

・収入が予測しやすい。

・金融機関から評価されやすい。

・退去・空き室があっても家賃が入ってくる。

・サブリース会社によっては、原状回復など必要経費を基本的に大家にほとんど請求しない。

・10年後にしか契約変更はしない(2年くらいで減額の話などを持ち出さない)。

・10年後も、近隣相場が下がっていなければ、特にサブリース金額は減額しない。

・近隣に同じサブリース会社管理の物件ができても、店子を引き抜いたりしない。

・サブリース契約を解約したいときに、「サブリース契約も賃貸借契約だから、大家からの一方的な解約には応じられない」などと言ってサブリース解約を拒んだりしない。

 

つまり、例えば満室想定家賃が100万円/月だとして、10年間は必ず90万円/月が入ってきて、途中で原状回復など余計な経費は請求されず、10年後の再契約も適正家賃で巻き直してくれて、万一の解約の際には粛々と解約に応じてくれる。

そういうサブリース会社もありますし、そういうサブリースであればメリットしかないと、私は感じてます。

 

すべてのサブリース会社が、どこでもこういうサブリース会社であればいいんですが、これだけサブリースに悪いイメージが付きまとうのは、つまりそうじゃないサブリース会社が結構多いという裏返しです。

 

デメリット(あるいは悪いサブリース会社)

・当初満室家賃の90%で契約するが、数年で減額要請がある。

・要請を断ると、店子を根こそぎ引き抜かれ、一方的にサブリース解約される。

・原状回復など、細かい経費をすべて大家に請求。

・サブリース契約を解約しようとすると、

「サブリース契約は賃貸借契約だから、店子である俺たちの方が偉いんじゃ」とばかりに解約を拒否してくる。

 

つまり、満室家賃の90%で契約したものの、いろんな経費を請求されて実際には85%程度の収入。しかも数年で減額され、80%も切るありさま。こんなはずじゃなかったと解約しようにも、契約書及び民法の規定を盾に解約もできない。

こういうのが、不動産投資にある程度知識がある方の、サブリースに対する一般的なイメージではないでしょうか?

 

どうやって見分けるのか?

え~、こればっかりは、仲間内での情報や、実際に担当者と会って話して契約書を精査してみたり、あるいは、建築会社・仲介・金融機関などからのおススメかどうかなど、総合的に判断するしかないですね。身も蓋もないですが。

 

具体的な会社名はあえて挙げませんが、もしあなたがサブリースの怖さをご存じなかったら、デメリットに挙げた点はぜひ知識として知っておいていただきたいです。

逆にサブリースに恐怖心ばかりお持ちのあなたであれば、良心的なサブリース会社も存在するし、そういう会社と契約できれば、安定経営に大きく寄与し、入口の金融機関からの融資評価という意味でもプラスに評価してもらえる可能性がある、ということを知っておいてほしいなと思います。

 

とにかく、何事も、イメージや本やネットからの知識だけで決めつけたり、それが思い込みとなって自分の動きを阻害することがあってはいけませんよね。私も以前はそういうことが非常に多かったので、思い込みは損をすると常々自分に言い聞かせてます。

 

『とにかく動くこと、決めつけは危険、何事も100%絶対は存在しないこと、一緒に歩む仲間の重要性。』

これはこのブログで一番強調したい点なので、サブリースについても頭から排除せずに、選択肢の一つとして柔軟にとらえていただきたいなと思います。