まさに天敵

不動産投資をするうえでは、いろんな地雷がありますね。中古物件なら、入居者の属性、不適正な家賃設定、隠れている瑕疵、将来的な出口の問題、などなど。

新築であれば、家賃設定の難しさ、賃貸需要の予測困難さ、低い利回り、などなど。

もろもろの地雷がある中で、私が個人的に一番キツイなと感じるのは、「不動産取得税」です。これがもう半端なくキツイ。

私は現在新築物件メインでやってますが、たとえば8500万の土地・建物で、取得税が130万くらいでした。ちょっと引くくらいの金額ですよね。あ、ちなみに40㎡以下の居室なので、土地・建物ともに免除はありません。

なぜ取得税がイチバンの地雷なのか?それは、ほとんどの事業計画で、取得税が除外されているからです。事業計画書はたいていアパートメーカーや建築会社が作ってくれると思いますが(もちろん自分でも作成したり、再計算はすると思いますが)、たいてい、欄外に「上記には取得税は含まれていません」的な但し書きがあったりします。

また、投資家側は当然、取得に前のめりなので、「取得税くらい、1年分の利益で払えるでしょ。楽勝楽勝!」みたいな能天気さで捉えてるので、いざ納税用紙が届いた時点で初めて自分の甘さに気づくわけですね。そもそも取得税の用紙が届くのって、取得から半年~1年半くらいと幅があり、それが認知バイアスに拍車をかけている気もします。

さらに、取得税の支払いが、ちょうど固定資産税の支払い開始のタイミングと近くなることも多く(たとえば去年の夏に取得した物件の取得税の納付書が翌年の春に届き、時を同じくして固定資産税の納付も発生するとか)、とにかく現金が飛ぶように無くなっていきます。

私も2015,16年に取得した土地・建物の取得税で、今年は死にそうでしたが、幸い、来年2月竣工予定の物件(RC、1DK44室)は、取得税まで事業計画に組み込まれており、かつ、その全額が融資を受けられます。ただしそういうケースはむしろレアケースで、基本的には取得税は自己資金から捻出することがほとんどだと思います。

金額・タイミング・想定の甘さ、そういった理由で、不動産投資の一番の地雷は「不動産取得税」である、ということですが、この取得税をうまいこと免れる方法も存在します。思いっきりホワイトな手法ですのでご安心を。

ひと部屋40㎡以上の、新築物件

新築物件で、建物がひと部屋あたり40㎡以上であれば、建物分も土地分も取得税は実質ほぼゼロになりますから、そういう物件を狙っていくのも一つの戦略です。

ただし、土地からの新築ですと、土地取得後、一度取得税の支払い期限が来る可能性があり、そうなると、いったん支払って、建物が完成したのちに還付を受けるという流れになります。

実際私もこういう経験があり、建物完成後に県税事務所に行き、一度必要資料が足らず二度手間になりましたが、還付申請後1か月ぐらいで還付がありました。

ちなみに、細かい話ですが、部屋の広さが統一されておらず、40㎡以上と未満とが混在しているような物件の場合。この場合、建物については40㎡以上の部屋の部分だけ取得税免除となるのは当然ですが、土地については、その40㎡以上の部屋の面積の合計×2まで、土地分の取得税も免除になったりします。

たとえば、面積500㎡の建蔽率60%/容積率200%の土地があった場合。ここに、1000㎡の建物を建てるとして、うち10部屋が50㎡で、20部屋が25㎡だとします。

この場合、建物の取得税は半分が免除。土地については、50㎡×10部屋×2=1000㎡まで免除されますから、結果的に土地の取得税は全額免除になります。

免除、という表現は実際にはあまり正しくはないのと、取得税は県税ですから、県による差があるんじゃないかと思うので、詳しくはお住まいの地域の役所のHPをご覧になるか、詳しい人に聞いてください。

くれぐれも、「不動産取得税」は計画的に。